experts

Pri kúpe nehnuteľnosti väčšina ľudí využíva hypotekárny úver. Málokto si však uvedomuje, že výška hypotéky nezávisí len od kúpnej ceny uvedenej v zmluve, ale najmä od skutočnej hodnoty nehnuteľnosti určenej odborníkom. Práve odhad ceny nehnuteľnosti zohráva v tomto procese zásadnú úlohu. Banka totiž potrebuje presne vedieť, akú hodnotu má nehnuteľnosť, ktorá bude slúžiť ako zábezpeka úveru. Na základe toho následne rozhoduje, akú maximálnu sumu môže klientovi požičať.

Prečo banky potrebujú odborný odhad

Keď banka poskytuje hypotéku, vždy si znižuje svoje riziko tým, že si nechá založiť kupovanú nehnuteľnosť. V prípade, že by klient prestal úver splácať, banka môže túto nehnuteľnosť predať a získať späť svoje finančné prostriedky. Práve preto je pre banku mimoriadne dôležité poznať reálnu hodnotu nehnuteľnosti.

Odborný odhad zvyčajne vypracúva kvalifikovaný znalec alebo odhadca, ktorý posudzuje viacero faktorov. Patria medzi ne napríklad lokalita, veľkosť nehnuteľnosti, jej technický stav, vybavenie alebo dostupnosť infraštruktúry. Výsledkom je objektívne stanovená hodnota, ktorá slúži ako základ pre výpočet maximálnej výšky úveru.

Ako odhad ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky

Väčšina bánk poskytuje hypotéku len do určitého percenta z hodnoty nehnuteľnosti. Tento pomer sa označuje ako LTV (loan to value) a na Slovensku sa najčastejšie pohybuje na úrovni 80 % až 90 %. To znamená, že banka klientovi nepožičia celú hodnotu nehnuteľnosti, ale iba jej časť.

Ak je napríklad kúpna cena nehnuteľnosti 200 000 eur, ale odhad určí hodnotu len na 180 000 eur, banka bude počítať hypotéku práve z tejto nižšej sumy. Klient tak môže získať maximálne 80 % alebo 90 % z hodnoty určenej odhadom. Zvyšok musí doplatiť z vlastných zdrojov.

Pri rodinných domoch sa často realizuje podrobný odhad ceny domu, ktorý zahŕňa posúdenie stavu stavby, použitých materiálov, energetickej náročnosti či celkovej veľkosti pozemku. Tieto faktory môžu výrazne ovplyvniť výslednú hodnotu.

Odhad pri kúpe bytu

Pri bytoch sa hodnota nehnuteľnosti často určuje porovnaním s podobnými bytmi v rovnakej lokalite. Znalec analyzuje aktuálne predaje alebo ponuky v okolí a podľa toho stanoví primeranú trhovú cenu.

Dôležitú úlohu zohráva napríklad poschodie, výťah v bytovom dome, stav spoločných priestorov či dostupnosť služieb v okolí. Práve preto je odhad ceny bytu dôležitým krokom pri kúpe bytu financovanej hypotékou.

Hodnota pozemku a jej vplyv na financovanie

Pri kúpe stavebného alebo investičného pozemku zohráva odhad ešte špecifickejšiu úlohu. Hodnota pozemku totiž závisí od viacerých faktorov, ktoré nemusia byť na prvý pohľad viditeľné.

Pri určovaní ceny sa zohľadňuje napríklad územný plán obce, prístupová cesta, dostupnosť inžinierskych sietí či budúci potenciál výstavby. Z tohto dôvodu je odhad ceny pozemku dôležitý nielen pre banku, ale aj pre samotného kupujúceho, ktorý tak získa realistický obraz o hodnote investície.

Čo môže ovplyvniť výsledok odhadu

Výsledná hodnota nehnuteľnosti môže byť ovplyvnená viacerými faktormi. Medzi najvýznamnejšie patrí lokalita. Nehnuteľnosti v atraktívnych mestských častiach alebo v blízkosti centra majú zvyčajne vyššiu hodnotu než tie v menej vyhľadávaných oblastiach.

Veľkú úlohu zohráva aj technický stav. Moderné novostavby alebo rekonštruované nehnuteľnosti majú často vyššiu hodnotu než staršie objekty vyžadujúce rozsiahlu rekonštrukciu. Dôležitým faktorom je aj aktuálna situácia na realitnom trhu, ktorá sa môže meniť v závislosti od ekonomických podmienok či dopytu po bývaní.

Prečo je presný odhad výhodný aj pre kupujúceho

Presne vypracovaný odhad nehnuteľnosti nie je dôležitý len pre banku. Významnú výhodu prináša aj samotnému kupujúcemu. Pomáha mu totiž zistiť, či je cena nehnuteľnosti primeraná a či za ňu neplatí viac, než je jej skutočná hodnota.

Zároveň môže slúžiť ako argument pri vyjednávaní o konečnej cene. Ak je odhad nižší než požadovaná suma, kupujúci môže predávajúceho požiadať o zníženie ceny alebo o úpravu podmienok predaja.

Záver

Odhad ceny nehnuteľnosti patrí medzi najdôležitejšie kroky pri vybavovaní hypotekárneho úveru. Na jeho základe banka určuje maximálnu výšku financovania a zároveň posudzuje riziko celej transakcie. Čím presnejší je odhad, tým jednoduchší a transparentnejší je celý proces schvaľovania hypotéky.

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, je dobré počítať s tým, že výsledok odhadu môže ovplyvniť nielen výšku úveru, ale aj množstvo vlastných financií, ktoré budete potrebovať. Správne stanovená hodnota nehnuteľnosti tak môže výrazne prispieť k hladkému priebehu celej kúpy.