experts

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti sa občas stretávame s právnymi zápismi, ktoré obmedzujú majiteľa v jej plnohodnotnom využívaní. Takéto záťaže bývajú častým zdrojom nejasností pri stanovovaní reálnej trhovej ceny. Aby ste pri majetkových prevodoch neprišli o peniaze, je dôležité poznať hlavné princípy a dopady, ktoré prináša správne vyčíslenie týchto právnych záväzkov.

Základné vlastnosti právnych obmedzení

Z právneho hľadiska predstavuje vecné bremeno povinnosť vlastníka strpieť, konať alebo sa zdržať určitého konania v prospech niekoho iného. Typickým príkladom je doživotné právo bývania pre pôvodných majiteľov alebo povinnosť strpieť prístupovú cestu pre suseda. Vzhľadom na to, že nový kupujúci nemôže s nehnuteľnosťou nakladať úplne voľne, vzniká potreba presne vyčísliť finančný vplyv tohto obmedzenia.

Metódy stanovenia finančného dopadu

Pri výpočte sa spravidla vychádza z ročného úžitku, ktorý z právneho obmedzenia vyplýva pre oprávnenú osobu, alebo zo straty, ktorú znáša povinne vlastník. Správne vypočítaná hodnota vecného bremena sa potom odpočíta od všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, čím sa získa jej výsledná trhová cena po zohľadnení záťaže. Výpočet zohľadňuje napríklad vek oprávnenej osoby pri doživotnom užívaní alebo rozsah využívania pozemku.

Praktický vplyv na trhovú cenu nehnuteľnosti

Dopad na trhovú hodnotu závisí predovšetkým od charakteru záväzku. Ak ide o doživotné užívanie bytu, obchodovateľnosť takejto nehnuteľnosti výrazne klesá a reálna hodnota vecného bremena môže tvoriť značnú časť celkovej ceny majetku. Naopak, pri technických obmedzeniach, ako je prechod inžinierskych sietí, býva zníženie hodnoty skôr minimálne.

Prečo sa vyplatí správne vyčíslenie

Pri akýchkoľvek realitných transakciách je transparentnosť kľúčom k úspechu. Ak správne pomenujeme a ohodnotíme každé vecné bremeno, predídeme zbytočným sporom pri finančnom vyrovnaní, dedičských konaniach či žiadaní o hypotekárny úver. Detailný pohľad na všetky práva a povinnosti zaistí férové podmienky pre kupujúceho aj predávajúceho.